投资性房地产这关，卡住多少CPA考生
考过CPA的都知道。会计科目里投资性房地产这一章。简直就是送命题。成本模式转公允价值模式。自用转投资。投资转自用。转来转去头都大了。我当年也是差点被绕晕。所以今天给大家整理一套实用记忆口诀。保你考试不踩坑。
其实呢很多考生都在这栽过跟头。成本模式和公允价值模式搞混。差额处理记不住。考试一紧张全乱套。说白了就是没找到好方法。今天我这个老司机带你飞。这几个口诀记住了。投资性房地产轻松拿下。
成本模式转换：原值折旧要对应
成本模式最简单。说白了就是原值转，折旧减值对应换。什么意思呢。自用转投资性房地产。就把固定资产原值转到投资性房地产。累计折旧转到投资性房地产累计折旧。减值准备也对应转过去。
反过来也一样。投资性房地产转自用。就是原路返回。记住一个原则。成本模式下转换不产生差额。全部对应结转就行。
这里有个坑。很多考生会把存货转投资性房地产也套这个规则。其实存货是特例。不能直接对应转。要按账面价值转。这点要特别注意。别被出题人割了韭菜。
公允价值模式：差额处理有讲究
公允价值模式就复杂多了。转换时会产生差额。这个差额怎么处理。是计入当期损益还是其他综合收益。考场上最容易错的就是这里。
记住这个口诀：公允转换差损益，贷方差额综收益。啥意思呢。自用房地产转投资性房地产时。如果公允价值大于账面价值。这个差额贷方部分记其他综合收益。不是当期损益哦。
反过来。投资性房地产转自用。公允价值和账面价值的差额。全部计入公允价值变动损益。也就是当期损益。这点千万别记反了。一记反分就没了。
令人惊讶的是。很多考生把自用转投资的贷方差额也记成公允价值变动损益。结果白白丢分。说白了就是没搞清方向。自用转投资的贷方差额是特殊处理。其他情况基本都进损益。
两种模式对比记忆更牢固
我建议把两种模式放一起对比记忆。这样不容易混淆。成本模式简单粗暴。原值折旧一一对应。公允价值模式则要考虑差额。
公允价值模式下。处置投资性房地产的损益计算也有技巧。公式是：处置净价－账面价值＋其他综合收益。其他综合收益要转到当期损益。这个千万别漏掉。
令人担忧的是。现在考试越来越爱考两种模式的比较题。比如成本模式能不能转公允价值模式。能转的话怎么处理。这些细节都要掌握。
实战小技巧分享
我当年备考时。喜欢把口诀写在便利贴上。贴在电脑旁边。每天看几眼。考试时自然就记住了。其实呢口诀只是辅助。关键还是要理解背后的逻辑。
建议大家做题时。先把题目中的转换类型标出来。是自用转投资还是投资转自用。是成本模式还是公允价值模式。标清楚了再套公式。不容易出错。
说白了投资性房地产这章。核心就是搞清转换方向和模式。记好口诀。多做几道题。考试时稳得很。别被那些花里胡哨的题目唬住。
最后提醒一句。2024年CPA考试快到了。投资性房地产这种高频考点。必须拿下。这几个口诀背熟了。至少能多拿5分。你说值不值？抓紧时间背起来吧。祝大家都能顺利上岸！
